L’affitto di case per lunghi periodi è diventato sempre più comune, considerando i prezzi in continua crescita delle proprietà immobiliari e l’aumento dei tassi di interesse sui mutui. Ciò nonostante, è comprensibile che i proprietari desiderino proteggere la propria proprietà affittata e che gli inquilini si aspettino che i loro diritti siano rispettati.
Coloro che hanno esperienze sia come proprietari che come affittuari sanno che ci sono situazioni che si avvicinano al limite della legalità da entrambe le parti. Ad esempio, è lecito vietare agli affittuari di ospitare altre persone o limitare la loro permanenza per un certo periodo di tempo?
Prima di tutto, è importante sottolineare che non è mai possibile vietare agli inquilini di avere ospiti, nemmeno nel contratto di locazione. Nel caso in cui si dovesse trovare una clausola di questo tipo, essa sarebbe considerata non valida e priva di effetto.
Ma cosa dice esattamente la legge, e perché non è possibile vietare all’inquilino di avere ospiti? Vediamo nel dettaglio quali sono le norme da rispettare, inclusa la questione della sublocazione, che richiede permessi o almeno la notifica al proprietario.
È sempre consentito avere ospiti, indipendentemente da ciò che stabilisce il contratto di locazione
È importante sottolineare che non è possibile vietare in alcun modo agli inquilini di avere ospiti in una casa in affitto. È sempre permesso ospitare una o più persone, poiché vietarlo significherebbe violare il principio di solidarietà sociale sancito nell’articolo 2 della Costituzione e sarebbe pertanto incostituzionale.
Cosa fare se il locatore inserisce una clausola che vieta gli ospiti nel contratto? Il consiglio è di leggere attentamente il contratto di locazione e segnalare eventuali clausole simili, poiché sono proibite dalla legge, come confermato dalla Cassazione. Nel caso in cui ci si accorga successivamente della presenza di tali clausole, bisognerà considerarle nulle, in quanto l’articolo 2 della Costituzione prevale sempre sui contenuti di qualsiasi contratto di affitto. Questa situazione può essere comunicata al proprietario.
È importante notare che non solo non si possono vietare gli ospiti, ma il locatore non può nemmeno porre limiti alla loro presenza. Inoltre, l’inquilino non è obbligato a chiedere il permesso al proprietario per invitare qualcuno, nemmeno per lunghi periodi, né ad avvisare della presenza di altre persone in casa, a meno che non siano ospiti a titolo gratuito.
Tuttavia, nel caso in cui si condivida un appartamento con altre persone, la buona educazione impone che si avvisino gli altri inquilini dell’arrivo e della permanenza degli ospiti. Se questi ultimi si tratterranno per lunghi periodi, è anche opportuno prendere in considerazione l’opinione degli altri abitanti della casa. Ma qui stiamo parlando di norme di buon senso prevalentemente, la legge non entra nel merito.
Durata della permanenza degli ospiti
Anche in merito a questo punto, la Cassazione si è pronunciata, sostenendo che, in conformità con quanto previsto dall’articolo 2 della Costituzione in relazione al principio di solidarietà sociale, non possono essere stabiliti limiti di tempo o numero di ospiti. In breve, ciò significa che un inquilino ha il diritto di ospitare tutte le persone che desidera, per tutto il tempo che vuole, senza che il locatore possa impedirlo.
Di conseguenza, non possono essere inserite clausole in tal senso nel contratto. Tuttavia, è importante considerare alcuni punti in questa situazione:
- Gli ospiti devono rispettare l’immobile allo stesso modo degli inquilini. In caso di danni alla proprietà, il proprietario può intraprendere azioni legali.
- Gli inquilini non sono obbligati a chiedere il permesso o fornire spiegazioni al locatore, ma è sempre una buona norma tenere in considerazione questa possibilità in caso di ospiti a lungo termine.
- Se si condivide l’appartamento con altre persone, è opportuno avvisarle e discutere la situazione quando si ospitano altre persone.
- Nel caso in cui si decida di far pagare qualcosa agli ospiti, potrebbe configurarsi una situazione di sublocazione, che segue regole diverse.
Anche in quest’ultimo caso, si tratta di prassi basate sulle regole del “buon vicinato”, ma dal punto di vista legale nessuno può impedire a qualcuno di avere ospiti, e non possono essere inserite clausole nel contratto che concedano il veto ad altri inquilini o simili restrizioni.
Presunzione di sublocazione: una distinzione necessaria
È importante comprendere che l’ospitalità e la sublocazione sono due situazioni diverse. Nel caso in cui si scelga di ospitare qualcuno e richiedere un pagamento in cambio, si ricade nella seconda categoria e il locatore potrebbe decidere di intraprendere azioni legali contro l’inquilino, a seconda delle circostanze.
È proprio per questo motivo che il locatore potrebbe sospettare di una situazione di sublocazione nel caso in cui un ospite rimanga per un lungo periodo. Questo sospetto è definito “presunzione di sublocazione”. Tuttavia, la Cassazione ha chiarito che l’ospitalità prolungata e la sublocazione non sono equivalenti.
È stato stabilito che non si può sempre presumere una sublocazione, ma ciò può accadere solo se vengono rispettate determinate regole, come ad esempio:
- Le persone che occupano l’immobile non devono essere al servizio dell’affittuario.
- L’immobile è occupato da persone che non sono legate al locatario da vincoli di parentela o affinità entro il quarto grado.
Tuttavia, è importante sottolineare che non è possibile risolvere il contratto basandosi solo su sospetti. Il locatore deve dimostrare in modo inequivocabile che l’immobile è stato effettivamente sublocato dall’inquilino e che quest’ultimo non lo occupa nemmeno in parte con continuità. La durata dell’ospitalità non è una prova sufficiente.
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