È il momento giusto per acquistare questo mREIT ad alto rendimento, dato il suo rendimento di quasi il 14%? La maggior parte degli investitori possiede AGNC Investment (AGNC) per i suoi generosi dividendi mensili e non si concentra troppo sulle oscillazioni dei prezzi a breve termine. Il mortgage real estate investment trust (mREIT) distribuisce un consistente rendimento da dividendi a termine del 13,8%, ma le sue azioni sono comunque cresciute silenziosamente di circa il 10% negli ultimi 12 mesi.
Gli obiettivi di prezzo degli analisti per AGNC attualmente variano da 9 a 11 dollari, e negli ultimi dodici mesi le azioni sono state scambiate principalmente all’interno di tale intervallo. Dovrebbero quindi gli investitori orientati al reddito accumulare ulteriori azioni di AGNC mentre rimane al di sotto dell’obiettivo massimo di prezzo di Wall Street?
Come guadagna AGNC?
La maggior parte dei REIT acquista proprietà, le affitta e divide il reddito locativo con i propri investitori. Ma, in qualità di mREIT, AGNC non acquista alcuna proprietà fisica. Essa origina esclusivamente i propri mutui e acquista titoli garantiti da ipoteca (MBS).
AGNC registra gli interessi derivanti da tali mutui e MBS come profitti netti. Pertanto, a differenza dei REIT, che generalmente faticano quando i tassi di interesse sono troppo elevati, gli mREIT generano maggiori entrate da interessi in un contesto di alti tassi. Tassi di interesse elevati impediscono anche ai mutuatari di rifinanziare i prestiti esistenti o di vendere le proprietà troppo rapidamente.
Tuttavia, anche gli mREIT non desiderano che i tassi di interesse salgano così tanto da limitare la domanda di nuovi mutui sul mercato. Quindi, proprio come una banca tradizionale, AGNC ha bisogno che i tassi rimangano in una “zona Goldilocks” per continuare a far crescere il suo reddito netto.
Proprio come i REIT tradizionali, gli mREIT devono distribuire almeno il 90% del loro reddito imponibile sotto forma di dividendi per mantenere un’aliquota fiscale favorevole. Gli mREIT misurano generalmente la loro redditività attraverso il margine netto e il reddito per azione derivante dal dollar roll, anziché attraverso gli utili per azione (EPS); pertanto, un dividendo è sostenibile se inferiore al margine netto e al reddito per azione derivante dal dollar roll.
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AGNC riesce a sostenere il suo alto dividendo?
Nel 2024, il margine netto e il reddito per azione derivante dal dollar roll di AGNC sono diminuiti del 28%, attestandosi a 1,88 dollari per azione, mentre la Federal Reserve ha tagliato i tassi di interesse per tre volte consecutive. Tuttavia, ciò ha comunque coperto facilmente i 1,44 dollari in dividendi distribuiti durante l’anno.
Su base trimestrale, il margine netto e il reddito per azione derivante dal dollar roll di AGNC sono diminuiti in modo sequenziale in ogni trimestre del 2024. Il suo valore contabile netto tangibile è inoltre diminuito anno su anno.
Ma nel quarto trimestre, l’amministratore delegato di AGNC, Peter Federico, ha dichiarato di avere ancora una “prospettiva molto positiva per gli Agency MBS” poiché la Fed “ha finalmente modificato la sua posizione restrittiva in materia di politica monetaria e ha avviato il processo di ritorno dei tassi a breve termine a un livello neutro.”
In altre parole, AGNC preferirebbe che i tassi di interesse si raffreddassero un po’ – anche se ciò influirebbe sui rendimenti a breve termine – per stabilizzare il mercato dei mutui. AGNC è inoltre ben protetta da una potenziale crisi dei mutui, poiché destina oltre l’89% del suo portafoglio ad asset Agency MBS, garantiti da Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae. Sostiene che il supporto governativo “elimina sostanzialmente il rischio di credito e ci protegge nel caso in cui i mutuatari non onorino i loro pagamenti ipotecari.”
Inoltre, AGNC possiede un accordo esclusivo di broker-dealer “captive” con Bethesda Securities – membro della Fixed Income Clearing Corporation (FICC) e della Financial Industry Regulatory Authority (FINRA) – che le consente di accedere a tassi di finanziamento all’ingrosso inferiori e a requisiti di garanzia più bassi rispetto ad altri mREIT che collaborano con broker-dealer indipendenti.
Punti Chiave
- Elevato rendimento da dividendi: rendimento a termine del 13,8%.
- Crescita silenziosa: aumento delle azioni di circa il 10% negli ultimi 12 mesi.
- Sostenibilità del dividendo: margine netto e reddito per azione coprono ampiamente i dividendi.
- Basso rischio di credito: oltre l’89% del portafoglio in Agency MBS, con garanzie governative.
- Vantaggi competitivi: accordo esclusivo con Bethesda Securities per tassi di finanziamento agevolati.
Quindi, dovresti acquistare le azioni di AGNC oggi?
Attualmente, AGNC è quotata a 10,47 dollari, il che rappresenta un ragionevole premio del 24% rispetto al suo valore contabile netto tangibile di 8,41 dollari alla fine del 2024. Il suo elevato rendimento da dividendi a termine del 13,8% sembra sostenibile e dovrebbe ulteriormente limitare il potenziale di ribasso.
Pertanto, AGNC è ancora un’ottima azione da acquistare a questi livelli, purché l’investitore la tenga per i dividendi e non si aspetti un significativo rally nell’anno a venire. Assumendo che i tassi di interesse scendano ulteriormente quest’anno, probabilmente diventerà ancora più attraente man mano che gli investitori ruotano dagli certificati di deposito (CD) e dai buoni del Tesoro verso REIT ad alto rendimento.
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