Ben un terzo dei 40 sviluppatori immobiliari cinesi valutati da Fitch potrebbe andare in crisi finanziaria nel caso in cui le entrate derivanti dalle vendite di case dovessero scendere del 30% l’anno prossimo.
“Più a lungo durano le tensioni sul settore immobiliare cinese, maggiore è il rischio di una perdita di fiducia dei consumatori“, ha scritto Fitch in un report datato 20 dicembre, con focalizzazione sulle difficoltà del settore immobiliare cinese, colpito da una criticità del debito negli ultimi mesi, quando la crisi di liquidità di Evergrande, lo sviluppatore più indebitato del mondo, ha raggiunto il picco.
Evergrande è poi andato in default all’inizio di questo mese, mentre altri sviluppatori cinesi hanno iniziato a mostrare segni di tensione finanziaria, saltando alcune scadenze di pagamento.
Il calo delle vendite residenziali
Le vendite residenziali sono crollate contestualmente alla flessione della fiducia degli acquirenti di appartamenti: il passo indietro in termini di valore è stato pari al 16,31% a novembre, su base annua, per il quinto mese di calo. I prezzi delle nuove case sono invece scesi dello 0,3% rispetto al mese precedente, per il più grande calo da febbraio 2015.
Fitch ha indicato nel suo dossier che in uno scenario grave, in cui le vendite di case residenziali tendano a calare del 30%, circa un terzo degli operatori potrebbero andare in una condizione di flusso di cassa negativo. Nello scenario base di Fitch, invece, un calo del 15% nelle vendite di case potrebbe portare circa il 13% degli operatori a subire un deficit di cassa.
Le scadenze nel mercato cinese
La situazione non è evidentemente da sottovalutare, considerato che gli sviluppatori cinesi devono affrontare 19,8 miliardi di dollari di scadenze di obbligazioni in dollari statunitensi nel primo trimestre 2022 e 18,5 miliardi di dollari nel secondo trimestre 2022, e che l’importo delle scadenze del primo trimestre è quasi il doppio dei 10,2 miliardi di dollari di scadenze del quarto trimestre 2021.
Gli sviluppatori con rating “B” o inferiore, in particolare, dovranno affrontare una pressione crescente per ripagare il debito offshore, con le obbligazioni in scadenza nel 2022 che hanno importi più alti rispetto al 2021.
Un mercato poco trasparente
Mentre la crisi del debito si sviluppava, sono sorti numerosi dubbi tra gli analisti sulla mancanza di trasparenza sulle effettive passività degli operatori immobiliari.
L’emergere di un “debito privato nascosto” – sottolinea Fitch – comprime le tensioni di liquidità, in particolare per gli sviluppatori a basso rating con importanti scadenze obbligazionarie imminenti. Il debito nascosto, prosegue l’analisi, includerebbe i debiti non dichiarati e le garanzie per prestiti di joint venture, soci e altre terze parti che permettono agli sviluppatori di aggirare i limiti di debito stabiliti in Cina dal governo.
Cosa accadrà nel 2022
Guardando a quel che potrebbe accadere nei prossimi mesi, gli analisti non si aspettano che le condizioni di mercato si attenuino.
In particolare, ci si attende un peggioramento nei prossimi mesi, con il mercato che sta cercando di comprendere fin dove si può spingere il settore prima di qualche intervento più consistente da parte del governo e delle autorità monetarie.
In tal proposito, evidenziamo come la banca centrale cinese abbia ridotto il coefficiente di riserva obbligatoria, ovvero la quantità di denaro che le banche devono tenere come riserve, per la seconda volta quest’anno – liberando di fatto 1,2 trilioni di yuan (circa 280 miliardi di dollari) per stimolare l’economia.
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