Il regime della cedolare secca per gli affitti costituisce un’alternativa fiscale per i locatori, offrendo loro una tassazione sostitutiva fissa in luogo dell’IRPEF e delle sue addizionali. Attraverso questa opzione, si mira a snellire le procedure fiscali, eliminando gli oneri legati all’imposta di registro e al bollo.
Iniziamo col dire che si tratta di una scelta discrezionale applicabile ai contratti di locazione stipulati tra soggetti privati. Essa introduce un’imposta sostitutiva dal tasso fisso, predefinito al 21% in presenza di canone fisso e al 10% in presenza di canone concordato, al fine di sostituire le consuete imposte legate all’IRPEF e semplificare le pratiche amministrative.
Quali soggetti possono adottarla e quali proprietà sono coinvolte?
La cedolare secca può essere adottata dai locatori che non svolgono attività di impresa o professionale, quindi proprietari o persone con titolarità di diritto reale di godimento, a patto che l’immobile in locazione sia destinato a uso abitativo.
Questa forma fiscale si estende alle categorie catastali che vanno da A1 ad A11, con alcune eccezioni. Per esempio, enti senza scopo di lucro o cooperative edilizie di sottoscrivere contratti di locazione in regime di cedolare secca, ma solo se le unità immobiliari sono destinati a studenti universitari.
Per quanto riguarda gli immobili commerciali, la cedolare secca è stata originariamente estesa anche a essi con delle limitazioni tuttavia, a partire dal primo gennaio 2020, è decaduta l’opzione per applicare la cedolare secca agli affitti commerciali. Pertanto, attualmente, gli affitti commerciali seguono le regole fiscali tradizionali, inclusa l’applicazione dell’IRPEF e delle relative addizionali.
Modalità di applicazione della cedolare secca
La scelta della cedolare secca può essere effettuata annualmente, offrendo ai locatori la flessibilità di valutare, di anno in anno, quale regime fiscale adottare, considerando eventuali fluttuazioni di mercato o modifiche nel reddito personale.
L’adesione può avvenire fin dall’inizio del contratto o successivamente, ma la decisione deve essere comunicata entro 30 giorni dal termine dell’annualità precedente.
Per le locazioni brevi (massimo 30 giorni), è necessario tener conto delle limitazioni, come il limite di 4 immobili per proprietario per adoperare l’opzione cedolare secca e un’aliquota maggiorata del 26% se gli immobili destinati a locazioni brevi sono compresi tra 2 e 4.
Quali sono le aliquote fiscali?
Per l’anno 2024, l’aliquota fiscale predeterminata della cedolare secca è del 21% del canone annuo di locazione. Tuttavia, per i contratti a canone concordato o in circostanze specifiche, l’aliquota può essere ridotta al 10%.
Per i contratti a canone concordato, l’aliquota agevolata si applica in specifiche situazioni legate alla disponibilità abitativa, come comuni con carenze abitative (città metropolitane e capoluoghi di provincia), comuni ad alta tensione abitativa riconosciuti dal CIPE e luoghi che hanno subito calamità naturali e si trovano in stato di emergenza.
Quali sono le altre circostanze in cui si applica l’aliquota al 10%? L’affitto a uno studente universitario e un contratto transitorio (fino a 18 mesi).
Cedolare secca: benefici e considerazioni
L’opzione per la cedolare secca può comportare vantaggi in termini di semplificazione fiscale e riduzione dei costi per i locatori, dall’Irpef all’imposta di registro fino alle addizionali comunali e regionali.
Detto ciò, è fondamentale valutare attentamente le implicazioni economiche, considerando che il canone è vincolato e non può essere aggiornato in base alle variazioni dell’indice dei prezzi al consumo.
Modalità di versamento
La cedolare secca viene liquidata attraverso il modello F24 presso l’Agenzia delle Entrate. I codici utilizzati variano a seconda degli acconti e dei saldi, in base all’importo da corrispondere e alle relative scadenze stabilite.
I codici da inserire sono 1840 per l’acconto prima rata, 1841 per l’acconto seconda rata o unica soluzione, e 1842 per il saldo.
Le scadenze variano in base all’importo dovuto: un’unica soluzione entro il 30 novembre se l’importo è inferiore a 257,52 euro oppure in due rate (40% entro il 30 giugno e 60% entro il 30 novembre) se l’importo è superiore. Il saldo, che rappresenta l’importo rimanente, deve essere versato entro il 30 giugno dell’anno successivo, con possibilità di posticiparlo al 31 luglio con una piccola maggiorazione.
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