Con la conversione in legge del dl Agosto sono state apportate alcune modifiche al testo originale, e tra queste vi è l’abbassamento della maggioranza necessaria in condominio per cedere il credito della detrazione, ma anche la correzione della proposta di portare al 160% il Superbonus per le ristrutturazioni nelle aree colpite da terremoto.
Ma vediamo quali sono le varie novità che vengono introdotte con l’iter di conversione in legge del decreto Agosto. Sono passati diversi emendamenti nel corso dell’approvazione del testo al Senato, e tra questi alcuni intervengono sul Superbonus che era stato introdotto con l’articolo 119 del decreto Rilancio.
Come funziona il Superbonus per parti comuni e irregolarità
Nel decreto Agosto è stata inserita una modifica che riguarda i lavori da svolgere sulle parti in comune nei condomini. Uno degli emendamenti approvati infatti permette di fare i lavori sulle parti in comune anche se sono presenti abusi edilizi in alcuni degli appartamenti.
La novità, introdotta con il nuovo comma 13-bis all’articolo 51 inserito nel decreto spiega infatti che “le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamigliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”.
La questione della maggioranza nelle assemblee di condominio
Sul tema della maggioranza in assemblea di condominio le novità sono introdotte con modifiche all’articolo 63 del decreto. Viene stabilito che “anche gli eventuali finanziamenti” che servono per effettuare interventi “nonché l’adesione all’opzione per la cessione per lo sconto di cui all’articolo 121” del dl Rilancio con cui si introduce il Superbonus, possono essere approvati con la maggioranza facilitata che l’attuale normativa prevede per gli interventi agevolati con il Superbonus.
Il numero di voti necessario quindi per l’approvazione delle deliberazioni per i lavori e per la cessione, deve essere pari alla maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno un terzo del valore dell’edificio. È stato infatti equiparato il quorum previsto per le delibere da assumere con la maggioranza qualificata.
Diventa quindi più semplice accedere al Superbonus per i lavori in condominio, anche grazie al decreto Semplificazioni, già divenuto legge, che all’articolo 10 recita: “ciascun partecipante alla comunione o al condominio può realizzare a proprie spese ogni opera” per cui sia previsto il finanziamento attraverso il Superbonus.
E può farlo “anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 del codice civile, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
Chiarimenti sull’accesso indipendente
Si provvede anche a chiarire il concetto di ingresso autonomo, e questo permetterà l’estensione dell’utilizzo della maxi detrazione fiscale ad un più alto numero di immobili.
Il testo, così come approvato dal Senato, stabilisce che “si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino anche di proprietà non esclusiva”.
Superbonus al 160% per aree terremotate?
Non è stato possibile far passare la norma che prevedeva l’innalzamento fino al 160% del Superbonus per quegli immobili situati nelle aree terremotate d’Italia in conseguenza dei sismi del 2009 e del 2016.
La Ragioneria dello Stato ha infatti posto il veto al potenziamento fino al 160% delle detrazioni fiscali inizialmente previste dal decreto legge. La norma approvata prevede invece che l’innalzamento del 50% non sia riferito all’aliquota della detrazione, ma ai tetti delle spese sostenibili per gli interventi sulle abitazioni ancora inagibili situate nelle aree terremotate.
In questi casi il Superbonus spetta per l’importo eccedente il contributo per la ricostruzione oppure può essere utilizzato per sostenere le spese necessarie per ripristinare lo stato dei fabbricati danneggiati dal sisma, incluse le case diverse dall’abitazione principale, ad esclusione degli immobili la cui destinazione d’uso non sia abitativa ma commerciale.
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