Non si tratta certo di casi isolati, quasi tutti abbiamo avuto almeno una volta un’esperienza, diretta o indiretta, di un inquilino che non paga l’affitto al proprietario di casa, ed è proprio per questa ragione che molti preferiscono affittare le case solo ad alcune condizioni particolari, insomma si cerca di correre ai ripari per evitare spiacevoli sorprese.
In questo caso però non parliamo dell’affitto, ma delle sole spese condominiali, un’altra fattispecie che comporta non pochi disagi. Le spese condominiali fanno parte infatti degli accordi economici che accedono al contratto di affitto, e pertanto rientrano anch’esse nell’adempimento contrattuale.
Va da sé che in sede di contrattazione le due parti possono convenire su un accordo che prevede vincoli diversi da quelli generalmente previsti nei contratti, e stabilire pertanto una diversa ripartizione delle spese condominiali.
In questo momento tratteremo però il solo caso in cui le spese condominiali sono a carico dell’affittuario, e rappresenteranno quindi quegli oneri accessori che devono essere adempiuti contestualmente al pagamento del canone di affitto.
Il loro eventuale inadempimento quindi rappresenterà a tutti gli effetti un mancato pagamento della somma che deve essere corrisposta per il godimento del bene. Questo significa che l’inquilino si trova automaticamente nella stessa situazione in cui si troverebbe se non pagasse l’affitto, e rischia quindi lo sfratto per inadempimento.
Il condominio però potrà agire solo nei confronti del locatario per ottenere il pagamento degli oneri condominiali e non nei riguardi dell’inquilino. Non potrà essere quindi l’amministratore del condominio a notificare il decreto ingiuntivo all’affittuario ma dovrà essere il proprietario dell’immobile per il quale sussiste la morosità a procedere in tal senso servendosi degli strumenti cui abbiamo pocanzi accennato.
Cosa si può fare quando l’inquilino non paga le spese condominiali?
Fin qui abbiamo visto in linea generale cosa prevede la normativa, e in che posizione si mette l’inquilino che non paga il condominio, ma cosa deve fare il proprietario dell’immobile quando ciò accade?
Se l’inquilino non paga le spese condominiali previste dal contratto di locazione, il proprietario dell’immobile può ricorrere al tribunale per chiedere la risoluzione del contratto e di conseguenza lo sfratto per morosità.
Ad ogni modo, per poter ricorrere al giudice è necessario che sia stata raggiunta una certa soglia di mancati pagamenti tra canoni e/o oneri che dovevano essere corrisposti.
La Cassazione ha chiarito che il padrone di casa può intimare lo sfratto, e non solo quando l’inquilino non paga il canone d’affitto. Lo sfratto può essere chiesto anche nel caso di morosità riguardante oneri condominiali, ma devono sussistere determinate condizioni: si deve trattare di locazione ad uso abitativo, e le somme dovute devono superare almeno l’importo di due mensilità di canone d’affitto.
Nel caso invece di contratto di locazione ad uso commerciale la legge parla di inadempimento che deve essere di “non scarsa importanza”. In questo caso sarà il giudice a stabilire se il criterio è da ritenersi soddisfatto o meno, valutando caso per caso, tenendo conto del valore della morosità accumulata, e del valore del contratto dell’immobile per il quale sussiste la morosità.
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