Per certi versi pagare il mutuo con i BitCoin è considerato un sogno. Per altri, invece, potrebbe divenire una realtà nel breve termine. Oggi aprire un mutuo con le criptovalute potrebbe divenire davvero una realtà.
In pratica, da quando le criptovalute sono diventate un fenomeno di massa, sono divenute un modo per fare investimenti alternativi rispetto ai mercati azionari, forex o commodities.
Oggi possiamo affermare che sono la prima forma di investimento, pensate come vero e proprio sistema di scambio e molti lo utilizzano come sistema alternativo alle valute tradizionali, ovvero le valute Fiat.
Prima di comprendere bene come le criptovalute possono sostituire le valute Fiat nei mutui dobbiamo fare una breve premessa su cosa sono e perché esse sono nate.
Cos’è e come funziona la criptovaluta?
Partiamo dalla criptovaluta per eccellenza: il Bitcoin. Nelle intenzioni del suo fondatore, Satoshi Nakamoto, ha creato un sistema di pagamento il cui valore viene determinato solo e soltanto dalla legge della domanda e dell’offerta. Uno dei vantaggi di questa valuta digitale è legata al fatto stesso che il trasferimento delle monete è anonimo e come tale non presenta il controllo di una autorità centrale.
Oggi comprare e vendere Bitcoin è diventato un passo necessario se si vogliono effettuare delle transazioni e se lo si vuole utilizzare come se fosse del denaro tradizionale.
Oggi molto si parla di comprare beni e servizi con i Bitcoin; ad esempio, acquistare un’auto (anche di lusso), servizi, ecc., sarà possibile per mezzo delle criptovalute come anche effettuare acquisti su Amazon.
Anche il mondo dei servizi finanziari e il settore del Fintech oggi si apre alle criptovalute.
Si può contrarre un mutuo con i bitcoin?
Tornando al nostro discorso, passiamo ad analizzare se è possibile comprare o meno casa con i Bitcoin le altre criptovalute, ovvero se è possibile istituire mutui in criptovaluta.
Anche se al momento trattasi di una proceduta inusuale e piuttosto rara, si sta procedendo verso questa direzione, con la possibilità di istituire pratiche di mutuo che utilizzano le criptovalute per i pagamenti.
Ad esempio la Building Societies Association, oggi rappresenta una delle società di maggior successo in questo senso.
Costituita nel Regno Unito, ha dichiarato che alcune di queste sono anche pronte a prendere in considerazione tutti i pagamenti legati alle criptovalute se il cliente è in grado di fornire la necessaria documentazione anti-riciclaggio.
Una delle principali fonti di preoccupazione è invece la natura non regolata delle criptovalute! Questa le porta a classificarle nella fascia più elevata del rischio di riciclaggio.
In ogni caso, nei prossimi anni le cose potrebbero semplificarsi, ma solo nel caso in cui i soggetti che vorrebbero sottoscrivere un mutuo in criptovaluta siano in grado di ottemperare a delle normative e alle leggi in vigore in ogni singolo stato.
La rivoluzione arriverà dagli smart contract?
Potrebbe esserlo, anche se oggi sono molti gli interrogativi.
La start-up americana Fluidity ha annunciato ad esempio il lancio sul mercato del primo mutuo per l’acquisto di una casa basato su criptovaluta Ethereum.
Si tratta del primo vero progetto pensato esclusivamente per il settore immobiliare. Ad esempio, il responsabile della programmazione della start-up, Todd Lippiatt, ha dichiarato:
“Abbiamo letteralmente tokenizzato il comparto del real estate, con la possibilità di rendere disponibile del denaro ad un tasso interessante”.
Si tratta di un servizio disponibile dapprima in due stati americani:
- California;
- New York.
Da qui si potrebbe poi espandere anche ad altri mercati. Uno degli obiettivo della start-up è quello di offrire dei mutui ipotecari ad un tasso mediamente inferiore rispetto a quello delle banche e degli istituti di credito tradizionali.
Come funziona il nuovo servizio?
Tutti i mutui e le ipoteche che Fluidity renderà disponibili per i tutti i suoi clienti si baseranno su smart contract. Per tale motivo che la società sta cercando delle partnership con delle piattaforme specializzate in Ethereum.
Ci sono però da considerare alcuni rischi come ad esempio quelli legati alla elevata volatilità della criptovaluta anche se questo potrebbe essere superato dal fatto che né la parte che chiede il prestito né il venditore dell’immobile utilizzeranno direttamente la critpovaluta.
Il mutuo apparirà al cliente finale come un normale prodotto finanziario in dollari. Allo stesso tempo, però, esso si basa su un sistema decentralizzato.
Tutti i soggetti che sono intenzionati a richiedere questo prestito, pagheranno in dollari e saranno soggetti agli stessi criteri di valutazione del credito di qualsiasi altro servizio di prestito. A questo si aggiunge anche il controllo sulle informazioni personali.
Cosa cambia rispetto agli altri servizi di mutuo?
Ovviamente non cambia molto per i contraenti in quanto la sola differenza rispetto agli altri servizi di mutuo risiede nel fatto stesso che la società processerà le informazioni.
Fluidity creerà degli smart contract con una rappresentazione tokenizzata del mutuo ipotecario. Questi saranno poi rivenduti sotto forma di titoli per mezzo di un exchange.
L’intero portfolio sarà quindi composto da differenti prestiti e sarà gestito il più possibile da un algoritmo.
Una delle metodologie, secondo quanto spiegato da Todd Lippiatt, permette di garantire un prezzo vantaggioso.
Il prezzo viene infatti determinato dal credito della transazione.
Questo sistema si differenzia dai criteri tradizionali, i quali includono fattori esterni come politiche di governance delle banche centrali, andamenti commerciali e politici.
Oggi non possiamo affermare con certezza quanto questo sistema possa essere in grado di soppiantare i sistemi tradizionali. Siamo solo all’inizio e come tale, l’applicazione delle criptovalute in settori come quello immobiliare non è semplice.
Allo stesso tempo, non possiamo dire che nei prossimi anni si aprano degli scenari inediti rispetto a quelli di oggi e non è detto che nel nuovo nel mondo dei pagamenti e dei prestiti non ci sia una new entry!
Acquistare casa con i bitcoin? E’ possibile ma…
Da quanto detto fino a questo momento, non è semplice comprare casa per mezzo delle criptovalute. Ci sono degli ostacoli che devono essere superati se si vuole arrivare a considerare il Bitcoin come mezzo di pagamento.
Nel caso specifico dell’Italia, essa rappresenta il primo paese dove si può comprare casa con i bitcoin. Tutto risale all’Aprile 2017, quando il gruppo Barletta che opera nel settore immobiliare, ha annunciato la possibilità di poter pagare con moneta virtuale i 123 appartamenti posti all’interno di un edificio riqualificato nel quartiere San Lorenzo a Roma.
La novità è stata resa possibile per mezzo di una risoluzione dell’Agenzia delle entrate che risale al Settembre 2016, la quale ha di fatto riconosciuto i bitcoin come una valuta straniera, rendendo quindi possibile usarla in un atto notarile.
Lo stesso gruppo Barletta si diceva disposto ad accollarsi le spese d’agenzia notarili con un risparmio tra i 15 e i 45 mila euro, in base al taglio degli immobili, all’acquirente che avesse scelto il nuovo metodo di pagamento.
Le parole di Barletta:
Le operazioni devono ancora concludersi perché devono ancora essere consegnate le case, ma sono arrivate le caparre, siamo a un ottimo punto.
Noi vendiamo in euro e il prezzo viene poi convertito in bitcoin sulla base del cambio, in maniera simile a quanto accade con le transazioni in dollari.
Queste operazioni risultano ancora piuttosto complesse, perché si espongono a problemi notarili e a tutta una serie di problematiche come per esempio i controlli antiriciclaggio.
Nel nostro caso, abbiamo effettuato noi stessi i controlli antiriciclaggio e non abbiamo riscontrato problemi.
Al momento però per attuare questo procedimento, si deve provvedere al superamento dei seguenti ostacoli:
l’atto di compravendita dovrà sempre fare riferimento a un controvalore in valuta tradizionale, fissato a una certa data. Sorgono dubbi sulla possibilità che il notaio italiano possa redigere un atto pubblico di compravendita immobiliare facendo riferimento a un prezzo espresso esclusivamente in bitcoin.
Svantaggio derivante per l’acquirente e per il venditore considerata l’estrema volatilità delle criptovalute e particolarmente del bitcoin.
Si ricorda che solo il 4 febbraio 2017 il bitcoin superava per la prima volta i 1.000 dollari e che è successivamente arrivato a un picco di 20.000 dollari a dicembre 2017 per poi attestarsi a ridosso dei 10 mila dollari circa di oggi.
Insomma, si tratta di una volatilità tale da incidere in maniera pesante sul prezzo della casa, sia per il venditore, sia per l’acquirente.
Difficoltà a cambiare criptovalute in valuta tradizionale. Questa difficoltà non deve essere sottovalutata e deriva dall’attuale volatilità del bitcoin.
Cambiarlo in valuta tradizionale negli attuali cryptocurrency exchanges è oggigiorno difficile, lungo e costoso.
Alcune borse di criptovalute hanno subito una sospensione delle loro attività, proprio nei giorni di picco della valutazione del bitcoin e ciò ha comportato perdite significative per coloro i quali volevano investire o disinvestire durante tali giorni.
La tassazione delle plusvalenze e i profili antiriciclaggio. Anche in questo caso è importante ricordare che ai sensi della risoluzione dell’Agenzia delle entrate n. 72E/2016 (nonché della finanziaria che ha disposto la tassazione di tutte le rendite finanziarie al 26%), sembrerebbe che ogni plusvalenza superiore a 50.000 euro sia soggetta a una tassazione pari al 26 per cento.
Orbene, è molto probabile che chiunque abbia investito in bitcoin non più recentemente di sei mesi fa si ritrovi una plusvalenza significativa, data la rivalutazione di almeno dieci volte rispetto al valore investito originariamente.
Vi è di più:
ai sensi della legge n. 248/2006, le parti hanno l’obbligo di ‘rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo.
A parte la difficoltà di descrizione e l’estraneità dello strumento bitcoin rispetto ai mezzi di pagamento tradizionali, nonché le perplessità che un tale pagamento sicuramente desterebbe, occorre evidenziare che, qualora un notaio considerasse tale mezzo di pagamento ‘anomalo’ ai sensi della disciplina antiriciclaggio, egli potrebbe addirittura rifiutare di redigere il relativo atto di compravendita, ovvero comunque segnalare tale operazione all’Uif”, ossia l’Unità di informazione finanziaria.
Vi è poi un problema che da diverso tempo incombe ormai sull’Italia, l’estrema difficoltà di potere beneficiare di un finanziamento bancario come ad esempio è il mutuo.
Chi compra una casa pagando il prezzo in bitcoin viola le norme sull’antiriciclaggio?
Secondo quanto riportato all’interno del quesito n. 3-2018/B, il Consiglio Nazionale del Notariato ha fornito delucidazioni in merito.
In particolare, all’attenzione del CNN è stata posta l’attenzione di un venditore e di un acquirente che intendevano stipulare un atto di compravendita ove il relativo prezzo di acquisto, pur espresso in euro, sarebbe stato corrisposto in Bitcoin. Lo stesso CNN ha risposto partendo da alcune considerazioni svolte dalla Corte di Giustizia Europea e dall’Agenzia delle Entrate.
Si osserva infatti che le operazioni che coinvolgono le criptovalute sono da considerarsi operazioni finanziarie poiché le monete elettroniche sono accettate dalle parti di una transazione quale mezzo di pagamento alternativo ai mezzi di pagamento legali e non abbiano altre finalità oltre a quella di un mezzo di pagamento.
Inoltre, le operazioni in criptovalute sono sicuramente tracciabili in senso informatico in quanto in un pubblico ed immutabile registro rimane traccia indelebile del fatto che l’ignoto detentore di una chiave privata, corrispondente ad una data chiave pubblica, ha trasferito Bitcoin ad un altro ignoto detentore di altra chiave privata corrispondente, a sua volta, ad altra chiave pubblica.
Lo stesso CNN precisa che:
i sistemi di accesso informatici, senza eccezioni, non si fondano sul concetto di “identificazione bensì sulla mera verifica di credenziali informatiche.
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