Il futuro del patrimonio immobiliare italiano è messo in pericolo dalla direttiva Case Green dell’Unione Europea. Sebbene alcune categorie di edifici siano escluse, come quelli storici e di grande valore artistico, la stragrande maggioranza delle case in Italia dovrà subire importanti lavori di ristrutturazione per conformarsi alle norme della direttiva. Altrimenti, nel prossimo futuro, non sarà possibile né affittare né vendere queste proprietà, mettendo a rischio quasi il 70% degli immobili.
La direttiva Case Green, approvata dal Parlamento Europeo il 14 marzo 2023, stabilisce che entro due scadenze specifiche il patrimonio immobiliare di ogni paese membro debba raggiungere determinati standard energetici.
Entro il 2030, tutti gli edifici dovranno raggiungere almeno la classe E di efficienza energetica. Entro il 2033, il requisito sarà la classe D. Infine, entro il 2050, ogni abitazione dovrà avere un impatto ambientale minimo, ovvero raggiungere massima efficienza.
Sebbene ad oggi manchino ancora ancora quasi sette anni per il primo obiettivo, il periodo non è sufficiente per l’Italia, considerando che il 70% del suo patrimonio immobiliare è costituito da edifici antichi che non rientrano nella categoria di edifici storici o di grande valore artistico.
Nonostante le esclusioni concesse per le case indipendenti di piccole dimensioni (inferiori a 50 mq) e le seconde case abitate solo alcuni giorni all’anno, la percentuale rimane comunque troppo alta. Il nostro Paese possiede il patrimonio immobiliare più datato d’Europa, con molte persone che hanno ereditato o acquistato a basso prezzo case “antiche”.
Nessuno avrebbe mai immaginato che, entro un decennio, queste proprietà sarebbero diventate impossibili da affittare o vendere. Questo rappresenterebbe una catastrofe non solo per i piccoli proprietari, ma anche per le agenzie immobiliari, che si troverebbero con centinaia di migliaia di case vuote o costrette a venderle a un prezzo simbolico di un euro.
La non conformità alla direttiva Case Green comporta conseguenze significative per i proprietari di immobili. La direttiva non prevede un sistema di sanzioni a livello europeo, ma consente ai singoli governi di introdurre multe per i proprietari di immobili non adeguati alle norme.
Tuttavia, è improbabile che il governo Meloni introduca sanzioni per i piccoli proprietari, a meno che non venga obbligata dalle autorità europee. Tale mossa sarebbe rischiosa per il consenso elettorale del governo e dei suoi alleati.
Tuttavia, a partire dal 2030, sarà vietato vendere o affittare immobili che non rispettano la classe energetica prevista dalla direttiva, ovvero la classe E.
Nonostante sembri un breve periodo per passare dalla classe G alla classe E, bisogna considerare che attualmente, su 35.265.464 unità immobiliari residenziali, circa 12,6 milioni sono classificate come classe G e 8,9 milioni come classe F.
Entro il 2030, oltre 21 milioni di case dovranno essere migliorate fino alla classe E e tre anni dopo quelle in classe E dovranno raggiungere la classe D. Decine di milioni di case dovranno essere ristrutturate in tempi record, altrimenti rischiano di essere abbandonate.
Questo non rappresenta un problema per chi vive in una casa che può mantenere senza problemi, ma per coloro che desiderano cambiare casa e utilizzano la vendita o l’affitto come garanzia economica, questa direttiva rappresenta una sfida significativa. Sarà necessario trovare alternative economiche o adattarsi alle nuove normative energetiche per garantire la vendibilità o l’affittabilità delle proprietà.
Come adeguarsi alla Direttiva Case Green
Salire di una o più classi energetiche rappresenta una sfida importante per i proprietari di immobili in Italia. A meno che l’Unione Europea non decida di modificare le scadenze o introdurre ulteriori esclusioni, sarà necessario avviare lavori di efficientamento energetico.
In molti casi, sarà sufficiente sostituire serramenti, infissi o finestre con soluzioni più efficienti o puntare sulla sostituzione degli impianti con fonti energetiche rinnovabili, come un impianto fotovoltaico, eventualmente dotato di accumulo elettrico tramite batterie.
In alternativa, per ottenere una certezza matematica di raggiungere la classe energetica E o D, si potrà optare per l’applicazione di un cappotto termico, ovvero una coibentazione dell’edificio. È importante sottolineare che questi interventi possono essere coperti dal Superbonus, sebbene ottenere il bonus casa stia diventando sempre più difficile.
Tuttavia, senza incentivi mirati, il costo dell’efficientamento energetico sarà a carico dei proprietari. Questo comporterà una tensione economica senza precedenti per l’intero settore, con impegni finanziari che potrebbero raggiungere decine di miliardi di euro. Come accaduto all’inizio del Superbonus, è probabile che si verifichi un aumento dei costi delle materie prime e della manodopera, il che influenzerà il prezzo finale delle case.
Da una parte, la maggior parte delle famiglie si troverà costretta ad indebitarsi per non correre il rischio di non poter vendere la propria casa. Dall’altra parte, si potrebbe creare una bolla immobiliare, forse ancora più grave di quella che sta attualmente colpendo l’Europa.
In questa situazione, l’Unione Europea dovrà seriamente considerare la possibilità di prorogare le scadenze, almeno per alcune realtà difficili come quella italiana. I tempi sono troppo stretti e il numero di edifici da ristrutturare è enorme, richiedendo un’organizzazione e risorse che potrebbero non essere sufficienti nel breve periodo.
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